Na wstępie warto zauważyć, że wspólnota mieszkaniowa, jak sama nazwa wskazuje,jest ciałem wspólnym, które nie jest prostą sumą jednostek. Interes wspólnoty nie zawsze jest równoznaczny z interesem każdej jednostki wchodzącej w jej skład. Według art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Każdemu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokali.
Jak wspólnota zaciąga kredyt
Zgodnie z ustawą wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Decyzję o zaciągnięciu kredytu podejmują członkowie wspólnoty mieszkaniowej w drodze uchwały. Umowę kredytową podpisuje wskazany w uchwale zarząd wspólnoty mieszkaniowej ( w przypadku wspólnot dużych ) lub wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej ( w przypadku wspólnot małych do siedmiu lokali ) - jednakże zawsze w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, a nie swoim własnym. Tak więc klientem dla banku jest wspólnota mieszkaniowa, a nie jej poszczególni członkowie.
Należy przy tym pamiętać, że w małych wspólnotach uchwały podejmowane muszą być jednogłośnie przez wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli jeden z członków zagłosuje przeciwko zaciągnięciu kredytu, bo sam nie chce partycypować w kosztach kredytu, wspólnota jako podmiot nie będzie mogła go zaciągnąć, a w konsekwencji przeprowadzić remontu dachu. We wspólnotach dużych uchwały zapadają zwykłą większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów lub ilości lokali, a obowiązują wszystkich właścicieli lokali, nawet tych, którzy głosowali przeciwko uchwale.
Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej posiada natomiast stosunek zobowiązaniowy wobec wspólnoty mieszkaniowej z tytułu uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 uowl). Koszt zarządu obejmuje także należności z tytułu zaciągniętego przez wspólnotę mieszkaniową kredytu bankowego.
Zgodnie z art. 15 ustawy właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wpłat na fundusz remontowy. Wysokość zaliczek ustalana jest dla wszystkich bez wyjątku członków wspólnoty mieszkaniowej na drodze uchwały podejmowanej przez jej członków, z uwzględnieniem zobowiązań wynikających z zaciągniętego przez wspólnotę mieszkaniową kredytu.
Zobowiązanie wspólnoty do spłaty kredytu
Uchwała w sprawie zaciągnięcia kredytu winna zawierać zobowiązanie wspólnoty mieszkaniowej do nieobniżania uchwalonej stawki funduszu remontowego do czasu spłaty całości zadłużenia kredytowego,bez uprzedniej pisemnej zgody banku, jako że źródłem spłaty kredytu są wpływy na fundusz remontowy w wysokości określonej w uchwale.
Całość zadłużenia kredytowego, obok kwoty głównej kredytu, a więc tzw. Kapitału, obejmuje należne odsetki, opłaty, prowizje i inne koszty bankowe, związane z zaciągniętym kredytem,pobierane zarówno w momencie uruchomienia kredytu, jak i na każdym etapie w trakcie jego spłaty, z tytułów określonych w umowie kredytowej.
|
WAŻNE !!!
Umowę o kredyt zawiera wspólnota mieszkaniowa, jako podmiot, zobowiązując się do spłaty kredytu wraz z należnymi odsetkami, prowizjami, kosztami, opłatami itd., a każdy członek wspólnoty zobowiązany jest partycypować we wszystkich kosztach ponoszonych przez wspólnotę mieszkaniową, w tym w kosztach kredytu. |
Członek wspólnoty który chce wpłacić „swoją” część kredytu, jedynie w postaci kapitału, złamałby niejako ustawę o własności lokali, chcąc uniknąć ponoszenia spłaty kredytu, odsetek i innych kosztów bankowych i przerzucić obowiązek ich zapłaty na innych członków wspólnoty, zarówno tych, którzy głosowali „za” zaciągnięciem kredytu, jak i tych, którzy głosowali „przeciw”.
Proporcjonalne udziały członków wspólnoty mieszkaniowej
Zgodnie z art. 12 pkt. 2 ustawy pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Jeśli jeden z członków nie dostosuje się do uchwały i pokryje z własnych środków „swoją” część należności z tytułu kosztów remontu dachu, nadal zobowiązany będzie do ponoszenia ułamka części odsetek, prowizji i innych kosztów związanych z obsługą kredytu zaciągniętego na mocy uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Żaden więc członek wspólnoty nie uniknie spłaty odsetek i kosztów bankowych, które przypadną na niego w proporcji do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej.